Crédit hypothécaire 2008 : les tendances

Le marketing des banques ne manque pas d'inventivité pour créer des produits de niche. En 2008 plusieurs tendances coexistent. Revue des forces.

Les crédits crescendo

Une tendance reste la volonté d'offrir des crédits avec une première mensualité la plus basse possible. Le prêteur crée un tableau d'amortissement dans lequel une partie du capital est reportée et remboursée plus tard. Par exemple, Delta Lloyd Bank propose de rembourser un crédit à raison de 50 % en mensualités constantes classiques (capital + intérêt), et 50 % en terme fixe (intérêt uniquement). La partie en terme fixe sera remboursée en une seule fois à la fin du crédit.

Cette technique permet, dans le cas d'un crédit en 20 ans, de payer une mensualité de 514,91 euros par 100.000 euros empruntés. En comparaison la mensualité serait de 630,38 euros pour un crédit à mensualités constantes classiques.

D'autres prêteurs comme l'OCCH proposent de choisir le capital à rembourser le premier mois, ainsi que l'augmentation mensuelle future. Exemple : si je désire rembourser 58 euros de capital ce mois et si j'accepte d'augmenter le remboursement de 3 euros chaque mois, un crédit de 100.000 euros sera remboursé en 20 ans. Dans ce cas, la première mensualité sera de 513,10 euros (58 euros de capital + 455,10 euros d'intérêt). La deuxième mensualité sera de 515,84 euros (61 euros de capital + 454,84 euros d'intérêt).

Chez Krefima, c'est la mensualité qui est indexée une fois par an. Par exemple, chaque année la mensualité est augmentée de 2,5 %. Les 12 premières mensualités seront alors de 595,33 euros ; ensuite, pour une nouvelle période de 12 mois, de 610,21 euros. Ce type de remboursement est pratique car il correspond à l'indexation des revenus.

Chez Elantis (Dexia banque), on propose deux phases. Une première phase de 10 ans durant laquelle la mensualité augmente tous les 2 ans, ensuite une deuxième période durant laquelle la mensualité reste constante. La première mensualité sera de 557,21 euros, ensuite dans 10 ans à 760,22 euros.

Les crédits de type crescendo sont impossibles à comparer, car chaque produit est légèrement différent. Que faire pour orienter son choix ? Comparer les taux d'intérêt et préférer les plus bas. En effet le taux est le meilleur indicateur du coût total du crédit.

Les crédits avec obligations

La tendance d'ajouter au crédit une multitude de produits connexes, souvent très chers, reste un grand classique.

Certains prêteurs, pour avoir le meilleur taux, obligent le demandeur à souscrire chez eux une assurance-vie, une assurance incendie, un compte à vue avec carte et domiciliation du salaire, la souscription d'un produit d'épargne…

Déjà du temps de Molière cette technique était utilisée. Rappelez-vous L'avare !!! Cléante, fils de Harpagon, est obligé, pour emprunter 15.000 francs, d'acheter de vieilles loques et vieux meubles pour un prix extravagant.

De nos jours, on n'oblige pas le consommateur à prendre le crédit et les assurances dans la même enseigne (la vente conjointe est illégale en Belgique) mais on l'impose pour avoir le meilleur taux. Ce système, souvent utilisé par les grandes banques, permet des taux imbattables car le prêteur prend sa marge sur les assurances et sur les autres produits imposés. Le consommateur n'en sort finalement que rarement gagnant. Pour choisir il faudra intégrer le coût de l'assurance-vie (souvent deux fois plus cher que les leaders du marché) et des autres obligations.

Les crédits sans hypothèque

Une autre tendance est de proposer des prêts à tempérament en lieu et place du classique crédit hypothécaire. Pour les prêteurs, ce type de produit est une solution pour augmenter leurs marges. En effet, la compétition entre prêteurs est tellement forte, et le consommateur tellement bien informé que les marges en crédit hypothécaire sont devenues inexistantes. À l'opposé, les prêts à tempérament et l'ouverture de crédit laissent des marges importantes. Le consommateur y trouve son compte car il ne doit pas payer de frais d'hypothèque. Les taux pour une durée de 10 ans sont de l'ordre de 6,85 %.

Selon le but de l'emprunt (économie d'énergie), les taux peuvent passer à 5,95 % (Axa Banque). Cette tendance de prêt à tempérament reste limitée car la durée maximum du prêt est de 10 ans. De plus la fiscalité est souvent moins intéressante (les remboursements en capital sont non déductibles). Pour rembourser un prêt de 50.000 euros sur 10 ans, il faudra une mensualité de 549,93 euros.

Les crédits avec hypothèque partielle

L'idée est de modifier la garantie, car une prise d'hypothèque est coûteuse (3.000 euros pour une hypothèque de 100.000 euros) et souvent non nécessaire. En Belgique plus de 98 % des crédits hypothécaires se remboursent sans le moindre problème. Le prêteur peut proposer de prendre une hypothèque partielle par exemple sur 25 % du crédit. Pour un crédit de 100.000 euros, une hypothèque partielle de 25 % coûte 1.455 euros. Le plus souvent le prêteur, pour diminuer son risque, demande soit des valeurs à mettre en gage (fonds de placement, bons de caisse, carnet de dépôt…), soit une procuration (un mandat) pour pouvoir prendre une hypothèque complémentaire en cas de problème.

Chaque année le nombre d'offres augmente et elles sont difficilement comparables. Pour faire votre choix dans cette multitude de possibilités, revenez aux notions fondamentales : quel est mon taux, quels sont mes frais, quelle est la mensualité de départ, quelle est la mensualité maximum, puis-je faire face à ces remboursements ?

Source : LeSoir.be
FRANCOIS LEBRUN
jeudi 21 février 2008, 10:33
Article en ligne sur LeSoir.be